沪楼市连续三周价格下跌房价可能继续跳水翻边机
宜睿五金网 2022-09-09 00:23:04
沪楼市连续三周价格下跌 房价可能继续跳水
截至上周,9月份的上海楼市普通住宅已经连续三周呈现量升价跌。
降价换来的成交量
易居中国统计数据显示,上周商品房成交36.57万平方米,环比上升5.44%;而普通住宅成交24.09万平方米,环比上升33.79%;日成交套数多次超过500套。
“上周的商品房特别是普通住宅成交量再度大幅增加,主要由新增房源成交活跃拉动。”易居中国分析师郑翎昀分析,上周全市商品房新增供应量继续攀升,商品房新增供应量为40.93万平方米,环比上扬27.7%左右,其中普通住宅(剔除动迁、配套商品房的商品住宅,下同)上升幅度较大,新增供应量39.13万平方米,环比上升37.5%。
统计数据显示,本月第一周(9月2日-8日)上海商品房环比上升1.99%,普通住宅成交量环比上扬6.7%;第二周(9月9日-15日)上海商品房成交量环比大幅上升22.8%,而普通住宅成交量环比上升2.3%。
然而,在成交量持续反弹的同时,价格出现持续下跌的相反走势。上周商品房成交均价为7890元/平方米,比前周下跌3.73%,普通住宅成交均价为8401元/平方米,较前周下跌2.35%。这已是连续第三周呈下跌走势。
本月第一周上海商品房成交均价环比下跌9.27%,普通住宅成交均价环比下跌8.62%;第二周商品房成交均价上涨1.11%,而普通住宅成交均价环比下跌6.68%。
值得注意的是,这种下跌走势不同于市场调控初期由于成交结构变动而导致的下跌。郑翎昀指出,新增供应量中5000-8000元/平方米价位的住宅产品是近期主力品种,各楼盘价格几乎都有不同程度的下跌。比如,万科开发的闵行楼盘“万科假日风景5期”9月17日推出的毛坯房,从高峰期的9500元/平方米下调到8500元/平方米。降价直接促进了销售,上周诸多项目出现开盘一周销售一半的局面。
市场将对降价“喜新厌旧”
上海房地产市场进入调整期后,业界盛传“回暖论”,即乐观估计今年第四季度房市可能量价齐升。“所谓的‘回暖’是打引号的,因为成交量放大的实质是楼市价格进一步下挫而非上涨。”易居中国分析师郑翎昀指出,眼下需要重估“回暖”的定义。现在实际上是供应大量增加的“成交量回暖”。
易居研究数据显示,价格下跌将分为三个阶段。第一阶段成交量萎缩,价格缓慢下降;第二阶段价格开始加速下跌,成交量放大;第三阶段价格跳水,成交量再度萎缩。“从以上三个阶段来看,目前市场正处于第二阶段。”郑翎昀分析。
房产之窗网分析师尹喻指出,“金九银十”是一个很好的出货机会,开发商纷纷加快上市步伐,近期推出的房源都有不同程度的价格下跌,很少出现高价推盘的案例。可见,目前开发商的心态已有所改变,加快出货、回笼资金成为主要目的。
尽管成交量上升,但与井喷的上市量相比仍略显不足。截至昨日,上海商品房可售房源已超过2000万平方米,而房市火热的2004年一年,上海的成交量也就3000多万平方米。
尽管房价下跌可以在短期内刺激需求量,特别是一些区域内率先大幅降价的楼盘,但种种迹象表明,市场对降价也有“喜新厌旧”。
“周边楼盘降价相继跟进,首发优势逐渐消失,于是市场对房价的心理预期进一步下降。”上海50强地产商的一高层指出,下半年新增供应量不断增加,买房人选择余地很大,市场上供过于求的矛盾进一步加深,将促使房价继续下降。“某些竞争激烈的区域可能出现价格跳水。”
易居中国统计数据显示,上周进入住宅销售面积前十位的6个普通住宅项目中,5个为上周刚上市的楼盘。一些新开盘或有后续房源推出的项目,在价格制定上一般都考虑了目前市场状况,因此销售较快。但前期已经降价的一些楼盘,现在难以继续大幅降价,很可能再次陷入销售困境。
郑翎昀认为,如果“喜新厌旧”状态持续太久,楼市很可能进入上述价格下跌的第三阶段。她同时指出,由于市场刚性需求的支撑,第三阶段不会很快来临。如果市场外部因素没有发生变化,比如政策没有大的变动,上海房市降价的第三阶段最早可能出现在明年上半年。
也有业内人士持不同意见。中原地产主席施永青近期在上海表示,上海房市不会步香港后尘,价格下跌到年底就会结束,其主要依据是上海整体经济运作良好。
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